Como calculamos a nota de um imóvel de leilão

O que a nota mede

A nota vai de 0 a 100 e responde a uma pergunta só: pelo preço pedido, este imóvel está barato em relação ao que a região vende? Ela soma duas coisas — até 70 pontos de retorno estimado e até 30 pontos de confiança no próprio cálculo.

A segunda metade existe porque as duas não são a mesma informação. Uma nota 60 pode ser retorno excelente com comparáveis ruins, ou retorno morno com comparáveis ótimos. São decisões de compra opostas mostrando o mesmo número, então mostramos as duas partes separadas.

Os 70 pontos de retorno

Comparamos o preço por metro quadrado do imóvel com a mediana do que se vende na mesma região. A diferença vira um retorno estimado, já descontados os custos de arrematar — leiloeiro, tributos e transferência. Não é o desconto do edital: é o que sobraria em relação ao mercado.

A escala satura em 60% de retorno. Acima disso a nota não sobe mais, porque a diferença entre 80% e 200% de retorno estimado diz mais sobre a incerteza do comparável do que sobre a oportunidade.

Os 30 pontos de confiança

Metade vem de quantos imóveis parecidos encontramos vendidos na região, e metade de quão próximos são os preços entre si. Poucos comparáveis, ou preços muito dispersos, derrubam a confiança — e quando ela fica baixa, dizemos isso na cara do número, não em nota de rodapé.

O que a nota não olha

Matrícula, processos, ônus, dívidas de condomínio e IPTU, ocupação e estado de conservação. Nada disso entra. É uma nota de mercado, e nenhum algoritmo substitui a leitura do edital e da matrícula — o jurídico fica no laudo.

O que o acervo inteiro mostra

Temos 21.334 imóveis pontuados. O deságio mediano anunciado sobre a avaliação é de 42%. O retorno mediano contra o mercado é de −11% — e em 62% do acervo a conta não fecha depois dos custos.

Por isso a nota mediana é 30, e não 70 ou 80. A escala não foi feita para distribuir elogios: se quase todo imóvel tirasse nota alta, a nota não separaria nada.

Por que o desconto anunciado engana

Um imóvel anunciado com 42% abaixo da avaliação parece 42% de lucro. Quase nunca é. A avaliação do edital costuma estar acima do preço que a região pratica, então boa parte do deságio é o ajuste até o preço real — não ganho.

É a diferença entre os dois números acima: deságio mediano de 42% e retorno mediano de −11%. O primeiro é o que todo portal estampa. O segundo é o que sobra quando se compara com o mercado e se descontam os custos.

Como as notas se distribuem